Dự án “đóng băng”: “Hiểm hoạ lớn mà thị trường sẽ phải gánh chịu”

Doanh nghiệp khốn đốn, hệ luỵ cả thị trường

Mới chỉ vào những ngày đầu năm 2020, một số doanh nghiệp bất động sản đã có đơn “kêu cứu” khẩn cấp gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng với mong muốn được tiếp tục phát triển dự án dang dở. Theo đại diện một doanh nghiệp, việc chậm triển khai dự án là do quá trình rà soát chung liên quan tới dự án kéo dài dẫn đến việc chậm triển khai và phát sinh nhiều hệ quả, đặc biệt là phát sinh chi phí vốn cho đầu tư, xây dựng…Việc dự án bị đình trệ gây thiệt hại rất lớn cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư, ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư tại TP.HCM. Và thực tế cũng cho thấy, tình hình tài chính của không ít doanh nghiệp đã có dấu hiệu đuối sức trong bối cảnh nhiều dự án vướng pháp lí, buộc phải dừng triển khai.

Phân tích về hệ luỵ của câu chuyện này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định: “Rõ ràng trong năm qua chúng ta có thể thấy những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới; các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án; tạm dừng dự án đang triển khai để thanh tra, rà soát… đã ảnh hưởng nhiều đến hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là ảnh hưởng đến nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm ra thị trường.

Có thể nói khi một dự án phải tạm dừng triển khai để chờ thanh tra, kiểm tra và khi quá trình này kéo dài sẽ khiến doanh nghiệp “khốn đốn” vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh. Việc rà soát là hoàn toàn đúng nhưng nếu không có giải pháp đẩy mạnh hơn, nhanh hơn thì 2020, tình trạng cầu nhiều cung ít vẫn còn tiếp diễn, làm thị trường mất ổn định”.

Theo ông Đính, quá trình thanh tra không chỉ tác động đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư mà cả người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh và các ngành nghề liên quan đến bất động sản cũng bị tác động.

Ông Đính cũng cho rằng, việc rà soát của cơ quan quản lý Nhà nước là cần thiết làm thanh lọc thị trường bất động sản vì quá khứ có nhiều cái sai, có thể chấn chỉnh quy định, luật pháp nhưng cũng cần có những giải pháp hợp lý để tránh tạo ra những bước hụt cho thị trường, khiến doanh nghiệp bị tăng chi phí, mất cơ hội kinh doanh,…Vấn đề trước mắt bây giờ là cơ quan quản lý phải giải quyết hết toàn bộ những vướng mắc mà lâu nay đã được đề doanh nghiệp đề cập tới liên quan đến luật, pháp lý chồng chéo.

“Nếu không có giải pháp để đẩy nhanh hơn quá trình rà soát thì năm 2020 thị trường vẫn tiếp tục gặp các vấn đề về mất cân đối cung cầu, cầu nhiều mà cung ít. Đặc biệt, cần có giải pháp giải quyết các dự án dang dở giữa chừng của doanh nghiệp, nếu không thị trường bất động sản năm 2020 có thể sẽ tiếp tục đi xuống hơn so với năm 2019”.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng các vướng mắc, xung đột giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai… thời gian qua đã ảnh hưởng đến một số dự án tại TP.HCM. Nếu được tháo gỡ sớm thì thị trường bất động sản sẽ sớm ổn định.

Theo báo cáo của HoREA, năm vừa qua là năm thị trường bất động sản và các doanh nghiệp đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn. Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Giá nhà tăng cao, trong đó căn hộ chung cư tăng khoảng 15% – 20%. Số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ khó tạo lập nhà ở hơn. Hầu hết doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí thua lỗ hoặc có nguy cơ phá sản.

Song song đó, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất của TP.HCM sụt giảm đáng kể. Thu tiền sử dụng đất năm vừa qua chỉ đạt 14.650 tỉ đồng, giảm hơn 11%; nợ tiền sử dụng đất là 974 tỉ đồng, tăng 33,4%… Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà ở chưa được TP ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất, do vướng mắc về cách tính tiền sử dụng đất đối với các thửa đất công xen kẹt trong dự án và cả các phương pháp xác định giá đất nên các chủ đầu tư không thể thực hiện được nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Vì vậy, dự án không hội đủ điều kiện để được huy động vốn từ khách hàng, làm tăng chi phí doanh nghiệp, nhất là chi phí tài chính và làm tăng giá bán nhà, cuối cùng người mua phải gánh chịu.

Đáng chú ý, năm qua, các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm trên dưới 50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp, dẫn đến sụt giảm mạnh doanh thu và lợi nhuận.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng: “Thị trường hiện đang có “độ trễ”, nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong năm 2020, dẫn đến một số doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể phá sản. Chính vì vậy, trong tuần tới, chúng tôi tiếp tục cùng lãnh đạo UBND TP.HCM tìm giải pháp, kiến nghị với các bộ, ngành, Chính phủ để giải quyết khó khăn cho các doanh nghiệp, nếu không thì hệ lụy cho cả thị trường, cả nền kinh tế”.

Bức tranh bất động sản 2020 có thể tồi tệ hơn

Theo giới phân tích, những khó khăn về pháp lý, sự phức tạp, rườm rà, thậm chí chồng chéo của các thủ tục hành chính đã và đang tạo nên gánh nặng rất lớn cho các doanh nghiệp. Câu chuyện các doanh nghiệp “khóc ròng” vì vướng pháp lý trong quá trình đầu tư xây dựng dự án bất động sản đã được nói rất nhiều cũng như được đưa ra đề xuất rất nhiều song đến nay việc tháo gỡ vẫn còn nhiều nan giải.

Ví như, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) từng đưa ra nhiều đề nghị, kiến nghị sớm giải quyết ách tắc về chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết và lựa chọn chủ đầu tư dự án…Đồng thời, có cơ chế để xử lý tất cả các trường hợp đất do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án để sớm giải quyết việc ách tắc dự án này.

Đề xuất các giải pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản TP.HCM năm 2020, đại diện Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng cần kịp thời giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp; có các phương án xử lý đối với phần đất thuộc nhà nước quản lý nằm xen kẹt trong các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp; sớm giải quyết các vướng mắc về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở.

HoREA đề nghị UBND TP.HCM phối hợp các cơ quan trung ương sớm có kết luận đối với những dự án thuộc diện rà soát, thanh tra để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân. Đồng thời, đề xuất xử lý vướng mắc của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa. Đối với các công ty cổ phần bất động sản có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa đang bị nhiều vướng mắc, làm cho doanh nghiệp không thể hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bình thường, nên gặp rất nhiều khó khăn…

Vậy làm cách nào để tháo gỡ? GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay: “Tôi đã từng dự báo, thị trường năm 2020 khó có thể tìm ra được yếu tố để tạo ra một bức tranh thị trường tươi sáng hơn năm 2019. Bởi vì hiện nay việc phê duyệt dự án đang để chậm lại quá nhiều. Do đó gây ra thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, tiền của doanh nghiệp bị đóng băng tại dự án, không tạo ra lợi ích đặc biệt với doanh nghiệp sử dụng vốn tín dụng để triển khai dự án sẽ lâm vào cảnh khốn khổ. Điều lớn hơn là việc kéo dài phê duyệt dự án sẽ làm thiếu cung trong tương lai cộng với các hoạt động đầu cơ sẽ dẫn đến giá nhà ở tăng. Đó chính là hiểm hoạ lớn mà thị trường sẽ phải gánh chịu trong thời gian tới”.

Theo GS. Võ, hiện nay, hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM cũng đã có cách thức thúc đẩy nhanh việc rà soát các dự án nhưng đó chỉ là ý tưởng, chỉ đạo còn trên thực tế các dự án vướng mắc rất nhiều mà vướng mắc chủ yếu là của các hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản, đúng với luật này thì trái với luật khác.

Có thể nói, gỡ vướng cho thị trường, gỡ khó cho doanh nghiệp về pháp luật thì chúng ta chưa làm được. Chính phía Nhà nước cũng chưa thực sự đẩy mạnh hoạt động để những dự án được phê duyệt được tăng lên. Việc cần làm chính là sửa đổi pháp luật cùng với đó là đưa ra các cách thức để xử lý những trường hợp hay các dự án đã có vi phạm pháp luật. Dù sao đi nữa, dự án đó cũng đang triển khai nên cần khung pháp luật để doanh nghiệp được triển khai tiếp. Bởi vì về bản chất, lỗi cuối cùng vẫn là do chồng chéo các bộ luật. Nếu chưa tháo gỡ được pháp luật thì nó còn vướng tiếp và chỉ hô hào đẩy mạnh, đẩy nhanh rà soát các dự án thì cũng không thể nhanh hơn được.

“Tôi cho rằng bức tranh thị trường năm 2020 thậm chí còn tồi tệ hơn, nhất là cũng trong bối cảnh bị tác động bởi dịch Corona, bất động sản du lịch có thể lâm vào cảnh “lao đao”. Cách tốt nhất vẫn là đứng ra sửa đổi luật và trong quá trình này cũng cần phải có cuốn sổ tay hướng dẫn để giải quyết việc phê duyệt các dự án để doanh nghiệp an tâm và tiếp tục các kế hoạch kinh doanh”, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Chia sẻ với Reatimes trước đó, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam mong muốn, chính quyền chú trọng hơn đến việc hoàn thiện cơ chế pháp lý, xử lý dứt điểm các dự án trái phép để cân bằng lại thị trường, đồng thời hỗ trợ cấp phép cho những dự án đủ điều kiện phát triển.

Cụ thể là phải tạo ra quỹ đất lớn, chính quyền cần có cơ chế linh hoạt để chủ đầu tư mạnh dạn đầu tư. Đặc biệt, nên có những cơ chế tốt hơn cho các chủ đầu tư phát triển dự án quy mô, bài bản, phục vụ nhu cầu thực hơn là đầu tư.

Đối với các doanh nghiệp nên có sự phân loại, khoanh vùng dự án theo từng phân khúc cụ thể và phải đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Những cái nào đang làm tốt thì có cơ chế tháo gỡ, những sản phẩm đang bất ổn thì phải có giải pháp riêng để xử lý triệt để, tránh tình trạng đình trệ kéo dài sẽ gây ảnh hưởng lớn đến nhiều mặt của nền kinh tế.

Ông Stephen Wyatt nhấn mạnh: “Giải pháp nhanh chóng nhất bây giờ là doanh nghiệp và chính quyền cần có sự đồng bộ về tư tưởng và phối hợp hành động. Cần có sự phân loại, đánh giá, ưu tiên những sản phẩm tốt và có đóng góp cho thị trường bất động sản. Cái gì tốt thì phát huy, cái gì gây nhiễu loạn thì loại bỏ để sớm khai thông. Chỉ khi điều chỉnh nguồn cung phù hợp với nhu cầu của thị trường thì mặt bằng giá trong phân khúc căn hộ nói chung và thị trường bất động sản nói riêng cũng sẽ bình ổn trở lại”.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch nhà đất thành công trong cả nước năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018; trong đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chỉ có 6.280 giao dịch, cũng giảm 20% so với năm 2018.

Còn theo số liệu của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch Đầu tư), năm 2019, lĩnh vực bất động sản có số lượng doanh nghiệp tạm dừng hoạt động hoặc bị giải thể cao nhất, với 598 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tạm dừng hoạt động, tăng 36,8% và 686 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 39,4%, so với năm 2018.

Nguồn Realtimes